みなさん、こんにちは！

COZYの中古住宅専門店です。

 

物件をお探しのみなさんは、金融機関で行う「事前審査」というものをご存知でしょうか？

銀行の審査と聞くと堅苦しいイメージをお持ちの方も多くいらっしゃるかと思いますが、実は「事前審査」とは書類を書くだけの簡単なもの。

家づくりでは今の自分がどれほどの金額をどのくらいの期間・どういった条件で借りることが出来るのか、あなただけの確かな情報を最初に知っておく必要があります。

 

 

住宅ローンの事前審査って何？

▼事前審査とは

物件購入に必要な分だけのお金を実際に借りることが出来るのかを確認するために、銀行などの金融機関に必要書類を提出し審査をしてもらうことを「事前審査」といいます。

金融機関はお勤め先やご年収・現状の借入状況（お車ローンやカードローン）などから、住宅ローンを貸した後きちんと滞りなく返済してくれる人かどうかを総合的に審査します。

 

▼事前審査の流れ

事前申込み→事前審査→本申込み→本審査→住宅ローン契約→住宅ローン実行が一般的な住宅ローン借入までの流れです。

※「事前審査」は不動産契約”前”に行う借入審査、「本審査」は不動産契約”後”に行う審査です。

上記のように事前審査の承認が出た上で本審査へと進んでいく為、事前審査は家づくりを検討されている人は必ず通る道でもあります。

書類に不備が無ければ審査の結果は２～５日程度で出ることが多いですが、承認・否承認の他にも年収や債務状況から判断して「住宅ローンを貸すことはできるけど、この金額までだよ」といったような減額承認や、「この車のローンを完済したら住宅ローンを貸すことが出来るよ」といったような条件付きで結果が出ることもあります。

 

▼事前審査を通しておくことのメリット

①予算が明確になり物件が探しやすくなる

物件探しの失敗でよくあるケースが「気に入った物件があったので買おうと思ったら予算が足りなかった」という残念なパターンです。

事前審査を通しご自身の予算が明確になることでこういった失敗を防ぐことが出来、自分の購入できる物件額の上限もわかるため物件も探しやすくなります。

②気に入った物件を見つけた際、話がスムーズに進みやすい

住宅ローンの事前審査が通っているということは、「物件を購入する準備が出来ている」ということです。

もしあなたが売主の立場だとしたら、事前審査を通してローン借入に問題がないことが分かっているＡさんと、まだローンが借りられるかもわからない状態のＢさんのどちらと取引を行いたいと思うでしょうか。答えは明白ですよね。

 

 

住宅ローンが借りられない人の特徴

ローン審査の中で最も審査が厳しいと言われる住宅ローン。

事前審査を出したは良いものの、結果が出るまでの間はドキドキしてしまいますよね。

実は審査に通らない人にはいくつかの共通点が存在するんです！

今回はローン不承認の原因に多い、代表的な４つの共通点をご紹介します。

※各金融機関によって若干の違いはありますが、それぞれある程度の融資条件を設定しており、その基準を満たしているかがポイントになります。

 

共通点①：収入が安定していない

パート・アルバイトや派遣社員といったように年収や勤続年数が安定していない雇用形態の場合、不安定な雇用の影響から収入も不安定になってしまうのではないかと危惧されてしまいます。

また、自営業や親御様の会社に勤めている場合は、直近３期分の会社決算書の提出を求められ継続的に安定した収入を得ているのかも審査のポイントになってきます。

 

共通点②：個人信用情報で延滞や異動の履歴が残っている

事前審査時にチェックされる個人信用情報には他ローンやクレジットカードの返済に関する履歴があるのですが、そこに度重なる「延滞」や「異動」の履歴が残っている場合、情報の保有期間が過ぎるまでの一定期間住宅ローンの借入は難しくなります。

特に「異動」とはいわゆるブラックリスト、借入はおろかクレジットカードもつくれない状態です。

 

共通点③：他ローン等の借入状況

お車のローンやクレジットカードの分割払いや携帯機種代の割賦払い、ご年収からの返済負担率を計算した場合にこういった既存の借り入れが不利に働くケースも多くあります。

また、返済が完了しているカードローンでも借入枠が残っている場合は、その枠分借入をしているのと同じようにみなされることもあるため、現在使っていない不要なカードは”解約”することをオススメします。

 

共通点④：健康状態が思わしくない

住宅ローン借入に深く関係があると、意外と知られていないのが健康状態。

住宅ローンの商品によっては団体信用生命保険に加入が義務づけられているものも多いからなんです。

現在の持病・健康状態はもちろんのこと、過去数年間の通院・入院履歴などが原因で団体信用保険への加入が出来ない事例も多く、団体信用生命保険に加入出来ない場合は住宅ローンの借入そのものが難しくなります。

 

これらの共通点を参考にしっかりと準備を整えておくだけで、今現在家づくりを計画されている方も、まだまだ先だと思っていらっしゃる方もマイホーム契約がスムーズに進んでいくはずです。

 

 

借入可能年数と金額はどのくらい？

 

住宅ローンは金額と期間を自由に選択し、借りられるわけではありません。

各金融機関には借入可能額と借入可能年数というものが存在し、私達は金融機関の指標に基づきお客様それぞれに最適な金融機関をご提案しております。

 

▼借入可能年数はどのくらい？

住宅ローン審査での年齢制限は二つあり、一つは申込時の年齢・二つ目に完済時の年齢があります。

定年を超えて働いている自分が想像できないから・年金もきちんともらえるかわからないし･･･といった理由で借入年数を短く設定したいと考えられる方も多くいるかと思います。

＊借入年数を短く設定

メリット：住宅ローンの借入年数が身近ければ短いほど、支払う利息（総支払額）は少なくて済む。

デメリット：借入年数が短いということはその分毎月の返済金額が多くなり家計への負担が重くなる。。

＊借入年数を長く設定

メリット：毎月の返済負担が軽減される。

デメリット：長く借りる分だけ支払う利息が増える為、総支払額が多くなる。

 

どちらにも善し悪しはありますが、毎月の返済額が重くのしかかりローンが払えないという問題が起きてしまわないように、毎月支払える額を把握した上で、出来る限り余裕を持った返済計画を立てることがとても大切です。

住宅ローンをご利用中の弊社のオーナー様のほとんどは、完済時年齢－申込時年齢＝借入年数（借入可能年数以内）で長めに組まわれます。

その理由は住宅ローンを長めにお借入されている場合でもその年数満期まで返し続ける方が圧倒的に少ないからです。

繰り上げ返済を用いて借入年数を短くしていく方法をとることで、定年退職前にご完済・総支払額もその分安く抑えるといったご自身のペースで無理のない返済計画を実現されています。

 

▼借入可能額はいくらくらい？

一般的には年収に応じて返済負担率が３０～３５％以内の金額であればお借入可能と言われています。

※返済負担率とは、年収に占める年間返済金額の割合のことをいいます

例えば年収が４００万円で返済負担率が３５％の場合、１年間の返済金額は１４０万円以内（４００万円✕３５％）に抑えていればお借入出来るということです。

この１４０万円を丸々住宅ローンの返済に充てるとなると、概算で３,７５０万円であれば金融機関は貸してくれる計算になります。（提携銀行全期間固定金利１.６％で計算）

ただこれはあくまでも”年収”からみたシミュレーション、”あなた”に当てはまる資金計画とは限りません。。

 

 

借入可能額と返済可能額はイコールではない！

 

ここで重要になってくるのが「借りられる額」と「返せる額」はイコールになるとは限らないということ。

「借りられる額」が高ければ高いほど予算が上がる為、選べる物件数も増えてきますが、その分返済負担もアップしてしまい住宅ローン貧乏･･･という事態になりかねません。

 

同じ年収が４００万円の方でもお子様の養育費やご両親の介護の為のお金、マイカーの買い替えや趣味・将来の為の貯蓄などなど、ご家庭の事情は当たり前ですがそれぞれ異なります。

お家づくりの資金計画を立てる際は、金融機関が提示する融資限度額を目安に、あなたが”無理なく”支払える額を知ることが何よりも大切です。

 

住宅の資金計画はとても計算が複雑で、何も知識のない所から計算をしようとなるととても大変･･･。

「相談したいけど、金融機関などの窓口へ行くとそこで借りることになっちゃいそう」・「いろいろな住宅ローンを見比べて決めたい」という人は、中立的な立場でローンの相談ができるハウスメーカーやファイナンシャルプランナーにご相談することをオススメします。

絶対にみんなここで借入した方がいい！！という金融機関はなく、家族構成や年齢・今の状況や将来のことなどを考えて、ご家族に合うプランを一緒に考えて選んでいくのが私達の仕事でもあります。

 

 

まとめ

「家」という空間はあくまでも生活の基礎、ご家族と過ごす時間や旅行・趣味などを我慢することなく豊かな人生を送る為のひとつのツールにすぎません。

身の丈に合わない物件を買ってしまい、何十年も重たい支払いに追われ我慢が増えて窮屈な生活になってしまわないように、家づくりにおいてはきちんと不安を解消してくれて価値観が合う会社選びや担当者との出会いが必須です。

事前審査も信頼できない担当者に個人情報を全て開示して任せようとなんて思えませんよね。

事前審査を行う際に重要になるのがハウスメーカー選び、自分たちが住まいに望むことは何なのかを決めてその価値観に合う会社を選ぶことです。

 

事前審査自体は簡単なものですが、”あなた”にとっての無理ない資金計画を一緒に考えてくれるハウスメーカーなど、信頼できるところで家作りのプランを相談しながら行うことをおすすめします。

 

では、また